Почему это казино REIT считает себя лучшим в своем классе

08.09.2021

Казино REIT - хорошая инвестиция? В первую очередь необходимо подумать о некоторых серьезных проблемах управления и роста. Вот одно из выдающихся казино REIT.

Казино - относительно новая ниша в мире инвестиционных фондов недвижимости (REIT). Однако создание трех REIT в крошечной группе связано с множеством тревожных корпоративных взаимосвязей. Вот почему было так интересно услышать, как Эдвард Питоняк, генеральный директор VICI Properties(NYSE: VICI), описал свою компанию как предлагающую «оптимальное сочетание управления, независимости, профиля роста и стоимости капитала» в пространстве REIT казино, когда я удовольствие поговорить с ним недавно. Поскольку все это довольно серьезные проблемы, я подумал, что стоит потратить время на проверку его утверждений. и посмотрите, что происходит с REIT казино.

Чем занимается VICI Properties

VICI описывает себя как эмпирический инвестиционный фонд недвижимости. Перефразируя Питоньяка, его цель состоит в том, чтобы удовлетворить растущее желание пожилых американцев, как правило, пенсионеров, и молодых миллениалов к захватывающим впечатлениям, ориентированным на конкретные места назначения. Долгосрочный план состоит в том, чтобы владеть активами, которые варьируются от спортивных площадок до кинотеатров и парков развлечений - по сути, мест, куда вы ходите, чтобы повеселиться. Однако сейчас компания в основном владеет казино (у нее есть некоторые поля для гольфа, но это минимально).

Источник изображения: Getty Images.

VICI владеет 22 игорными заведениями, которые включают почти 15 000 гостиничных номеров и около 150 ресторанов, клубов и баров. Его игровые объекты расположены в Лас-Вегасе и на небольших региональных рынках. Как отмечалось выше, казино - это относительно новая ниша REIT, и VICI конкурирует всего с двумя другими компаниями в этой сфере: MGM Growth Properties(NYSE: MGP) и Gaming & Leisure Properties(NASDAQ: GLPI).

У всех троих схожие истории создания, поскольку каждая из них была создана специально для того, чтобы владеть базовыми свойствами компании-казино. Эта компания-казино затем сдала недвижимость в аренду, используя структуру чистой аренды, которая требует, чтобы операторы оплачивали большую часть стоимости собственности. Это модель с довольно низким уровнем риска для REIT, позволяющая им зарабатывать разницу между стоимостью капитала и арендной платой, которую они взимают. В случае VICI он был выделен из Caesars Entertainmentв конце 2017 года, когда оператор казино проходил процедуру банкротства.

Ознакомьтесь с последним отчетом о прибылях и убытках VICI Properties.

Некоторые явные победы

Одно из первых утверждений Питоньяка состоит в том, что VICI имеет лучшую в отрасли структуру управления. В нашем разговоре он объяснил, что при создании REIT цель состояла в том, чтобы имитировать лучшие практики корпоративного управления во всей отрасли REIT. Нет никаких сомнений в том, что VICI оправдывает эту шумиху. Правление, состоящее из восьми человек, имеет независимого председателя, а единственным членом правления является Питоняк. Питоняк, между тем, не занимает особого положения на доске. По сути, он должен отвечать на доске, а не указывать доске, что делать. Было бы хорошо, если бы больше компаний из всех отраслей вводили такую ​​структуру совета директоров, поскольку она создает жизненно важные системы сдержек и противовесов для генерального директора.

Как это соотносится с коллегами? Генеральный директор MGM Growth Properties даже не входит в совет директоров его компании, что звучит великолепно, но это еще не все, что мы обсудим через минуту. Что касается игр и досуга, то генеральный директор является председателем совета директоров, что не редкость, но ограничивает надзор, который совет директоров фактически обеспечивает от имени инвесторов (в этой истории есть еще кое-что). Претензии Питоньяка в отношении управления остаются в силе.

Следующий пункт Питоняка - независимость. Очевидно, что плата VICI довольно независима, но это не единственный фактор, который следует здесь учитывать. Например, в правлении VICI нет членов от компаний, которые сдают его имущество в аренду, а его арендаторы не имеют доли владения в компании.

В правление MGM Growth Properties входят три старших члена MGM Resorts International, включая генерального директора, президента и главного юрисконсульта арендатора. Между тем генеральный директор и председатель MGM Resorts International является председателем MGM Growth Properties. Хотя в MGM Growth есть четкая проверка власти генерального директора, он отвечает генеральному директору своего крупнейшего клиента. В этом нет особой независимости, но и неудивительно, учитывая, что доля участия MGM Resorts International в MGM Growth фактически дает ей полный контроль над REIT, факт, отмеченный в последнем доверенном заявлении REIT. Другими словами, похоже, что им управляет крупнейший акционер MGM Resorts International.

Игры и отдых здесь не намного лучше. В совет директоров Gaming & Leisure входят два директора, которые также входят в совет директоров Penn National Gaming, оператора казино и ключевого арендатора. Примечательно, что председатель Penn National также является генеральным директором и председателем Gaming & Leisure. И ему принадлежит около 5% акций Gaming & Leisure. Другой член совета директоров входит в совет директоров компании Scientific Games, ключевого отраслевого поставщика. Основываясь на этих связях, трудно предположить, что Gaming & Leisure - действительно независимая компания.

Так что претензия VICI на независимость тоже остается в силе. Но здесь есть еще одна маленькая морщинка. Все эти REIT казино имеют высококонцентрированную клиентскую базу. Что касается VICI, то практически вся его недвижимость сдана в аренду компании Caesars. Он начал расширяться, недавно добавив Penn National в качестве арендатора, но VICI по-прежнему сильно зависит только от одного арендатора. Если крупный арендатор заявляет, что ему необходимо пересмотреть договор аренды, любой ответственной управленческой команде придется сесть и обсудить льготы по аренде. Итак, да, VICI соответствует требованиям независимости, но вы должны представить это в рамках более широкой отраслевой картины.

С нетерпением жду

Следующее утверждение Питоньяка касается роста, и разобраться с ним сложнее. В конце концов, все три REIT работают в высококонкурентном пространстве с ограниченным числом операторов и желательными местоположениями. Тем не менее, вы никогда не знаете, когда крупное корпоративное действие, такое как слияние, поглощение или банкротство (операторы казино имеют неудачную историю брать на себя слишком большие долги), могло изменить игровое поле. В конце концов, именно банкротство привело к созданию VICI, увеличив конкуренцию в пространстве REIT казино с двух до трех.

Тем не менее, у VICI действительно есть ряд объектов недвижимости, в отношении которых у нее либо есть варианты покупки, либо право преимущественной покупки. Все эти активы в настоящее время принадлежат Caesars. Поскольку казино - это довольно большая недвижимость, для поддержания роста прибылей и убытков VICI потребуется не более пары приобретений в год. Для сравнения, MGM имеет право преимущественной покупки нескольких объектов недвижимости и явно занимает лидирующую позицию в покупке других активов у своих материнских курортов MGM Resorts. Несмотря на то, что Gaming & Leisure Properties не имеет такого же роста, в 2018 году она смогла добавить восемь объектов. Более того, она специально стремится к расширению на региональных рынках за пределами основных игровых рынков, которые должны стимулировать рост VICI и MGM. . Не пытаясь предсказать будущее, мы »Допускаю, что у VICI есть очень четкий путь к росту, который, по крайней мере, не уступает двум его коллегам.

Более серьезный вопрос заключается в том, сможет ли он воспользоваться этой возможностью. И чтобы ответить на этот вопрос, нам нужно посмотреть на стоимость капитала REIT. Все трое имеют одинаковые кредитные рейтинги, поэтому при необходимости они должны иметь возможность продавать долги по конкурентоспособным ставкам. Однако их дивидендная доходность сильно различается. Доходность VICI составляет примерно 5,5%, MGM Growth - 6%, а Gaming & Leisure - 7,6%. Используя доходность в качестве приблизительного показателя, VICI выходит вперед, поскольку каждая новая выпущенная акция имеет более низкую стоимость дивидендов. И снова комментарии Питоньяка, похоже, подкреплены реальными доказательствами.

Кредит, по которому подлежит оплате

Очевидно, что при рассмотрении VICI Properties вам нужно учитывать больше, чем мы здесь, в том числе, является ли игровой REIT подходящим вариантом инвестиций для вас. Однако, если вас интересует пространство REIT казино, утверждение генерального директора о том, что его компания выделяется своим управлением, независимостью, профилем роста и стоимостью капитала, требует тщательной проверки. И хотя его доходность может быть ниже, чем у его аналогов, иногда инвесторам с доходами лучше соглашаться на более низкую доходность, чтобы получить доступ к лучшей компании. Мне кажется, что это именно такая ситуация.

Еще новости